Jak financovat dvojdomek nebo dům pro více rodin

Koupě domu pro více rodin může být chytrý způsob, jak generovat pasivní příjem a budovat bohatství. Hypotéky na vícegenerační domy jsou k dispozici pro kupce dvojdomů a bytů se třemi a čtyřmi jednotkami.

Vícerodinné domy s maximálně čtyřmi jednotkami jsou pro účely financování považovány za obytné, takže je můžete koupit s hypotékami, které se používají pro nákup rodinných domů.

Naopak nemovitosti s pěti a více jednotkami jsou považovány za komerční nemovitosti, takže jejich financování je jiný proces. Úvěry na komerční nemovitosti je obecně obtížnější získat, vyžadují větší zálohy a často vyžadují kratší splátkové kalendáře.

Investor nebo vlastník nemovitosti

Možnosti financování vícegeneračních domů se liší podle toho, zda kupující hodlá obývat jednu z jednotek.

Vlastníci nemovitostí si mohou vybrat mezi úvěry Federální správy bytového fondu (FHA), úvěry pro veterány nebo konvenčním financováním. Investoři jsou však omezeni pouze na konvenční hypoteční úvěry.

Podívejte se na tři možnosti hypotečních úvěrů na vícebytové domy pro dvojdomy, trojdomy a čtyřdomy.

Konvenční hypoteční úvěry pro dvojdomky a vícerodinné domy

Konvenční hypoteční úvěry jsou vhodné pro:

• Vlastníky
• Investory

O hypoteční úvěr pro vícerodinné domy můžete požádat banku, spořitelní a úvěrní družstvo nebo poskytovatele hypotečních úvěrů, stejně jako byste žádali o úvěr pro rodinný dům. Konvenční hypotéky odpovídají pravidlům pro upisování hypoték stanoveným státem sponzorovanými hypotečními giganty Fannie Mae a Freddie Mac. Při podání žádosti věřitel zohlední vaše úvěrové skóre, úvěrovou historii, příjem, majetek a další dluhy.

Jaká je maximální výše hypotéky pro vícegenerační rodinný dům?

Konformní úvěrové limity pro konvenční úvěry jsou v roce 2020 v celé zemi obecně omezeny částkou 510 400 USD, přičemž v okresech s vyššími náklady na bydlení jsou limity vyšší. Pokud kupujete nemovitost pro více rodin, existují vyšší úvěrové limity.

Maximální úvěrové limity se zvyšují v oblastech bez nástavby s vysokými náklady na 635 550 USD pro dvoubytové domy, 789 950 USD pro tříbytové domy a 981 700 USD pro čtyřbytové domy.

Můžete pro získání úvěru použít příjmy z pronájmu?

Kupující dvojdomku nebo domu s více jednotkami mohou někdy pro získání úvěru použít předpokládané příjmy z pronájmu dalších jednotek. Aby mohly být tyto platby zohledněny, musí mít nájemníci obvykle již podepsanou nájemní smlouvu.

Věřitelé mohou zohlednit příjmy z pronájmu vícerodinné nemovitosti, pokud potenciální dlužník může předložit příslušnou dokumentaci o platbách.

Podle směrnic společnosti Fannie Mae musí jít buď o rezidenci se dvěma, třemi nebo čtyřmi jednotkami, která je obývána vlastníkem, nebo o investiční nemovitost s jednou až čtyřmi jednotkami. To znamená, že pokud budete bydlet v jedné z jednotek, nájemné z jednotek obývaných nájemníky vám může pomoci získat nárok na hypotéku. Jste-li investorem, můžete započítat nájemné ze všech jednotek.

Ne všechny příjmy se však uplatní; obvykle se odečítá 25 %, aby se zohlednily neobsazené jednotky a údržba.

Budete také muset předložit dokumentaci, která prokáže, že příjmy z pronájmu jsou stabilní. Přijatelným důkazem může být aktuální nájemní smlouva, smlouva o pronájmu nebo alespoň dvouletá historie stálého nájemného. Možná budete muset také předložit formulář 1040 daňového úřadu (IRS Form 1040 Schedule E), abyste prokázali, že nájemné bylo uvedeno ve vašem daňovém přiznání.

Investoři obvykle potřebují vyšší akontaci než majitelé nemovitostí

Tradiční hypotéky vyžadují akontaci ve výši 20 %. Kupující mohou někdy získat hypotéku s nižšími akontačními splátkami, budou však muset platit soukromé pojištění hypotéky neboli PMI.

Pokud kupujete nemovitost jako investici a neplánujete v ní bydlet, budete muset splnit jiná kritéria pro získání hypotéky. Investiční nemovitosti nemají nárok na PMI, takže budete muset složit alespoň 20 % a možná i více, abyste získali tradiční financování. U investičních nemovitostí věřitelé obecně přebírají větší riziko, takže mohou požadovat zálohu ve výši 25 nebo 30 procent v závislosti na nabízených úrokových sazbách.

Půjčky FHA na financování dvojdomků nebo vícegeneračních domů

Pokud plánujete bydlet v jedné jednotce vícegenerační nemovitosti, můžete mít nárok na její financování prostřednictvím půjčky Federal Housing Administration (FHA). Tyto úvěry jsou podporovány vládou a lze je použít pro nemovitosti s maximálně čtyřmi jednotkami.

Úvěry FHA mohou být vhodné pro:

• Kupující, kteří si pořizují bydlení poprvé
• Lidé s méně než dokonalou bonitou
• Kupující, kteří nemají našetřeno na velkou akontaci

Úvěry FHA nabízejí tyto výhody:

• Nižší akontace než u běžných úvěrů – již 3 %.5 procent
• Nízké náklady na uzavření smlouvy
• Snadnější kvalifikace

Půjčky FHA nejsou poskytovány Federální správou bydlení. Poskytují je banky a hypoteční věřitelé schválení FHA a FHA za část úvěrů ručí, čímž chrání věřitele v případě nesplácení. Díky této záruce jsou věřitelé ochotni nabízet výhodnější podmínky, poskytovat hypotéky dlužníkům s nižším úvěrovým skóre a akceptovat nižší akontace.

Půjčky FHA pro vás pravděpodobně nejsou vhodné, pokud máte výbornou bonitu a našetřeno dost peněz na alespoň 10-15% akontaci, protože mohou být dražší než běžné hypotéky.

Jestliže však máte nízké úvěrové skóre nebo omezené finanční prostředky, půjčka FHA pro vás může být tou nejlepší volbou.

Půjčka FHA s minimálním kreditním skóre

Pro získání půjčky FHA s 10% akontací budete potřebovat kreditní skóre v rozmezí 500 až 579.

Pro půjčku FHA s 3,5% akontací budete potřebovat skóre 580 nebo vyšší.

Dokumentace k půjčce FHA

Při podání žádosti vás věřitelé požádají o předložení výplatních pásek, W-2, daňových přiznání a další finanční dokumentace. Pokud počítáte s příjmem z pronájmu, který vám pomůže splnit podmínky, budete muset předložit také nájemní smlouvy, záruky za nájemné nebo historii pronájmů.

Pro úvěry FHA mají různé jurisdikce vlastní koeficient neobsazenosti, který snižuje výši nájemného, jež lze přičíst ke kvalifikačnímu příjmu dlužníka. Například v některých místech mohou dlužníci ke svému hrubému měsíčnímu příjmu připočítat 750 USD, pokud pobírají nájemné ve výši 1 000 USD.

Úvěry VA na financování dvojdomků a vícegeneračních domů

Kvalifikace na úvěry VA podporované americkou vládou je jednou z výhod spojených s vojenskou službou a lze je použít na financování nemovitostí až se čtyřmi jednotkami, nejen na financování rodinných domů. Pokud jste vy nebo váš manžel či manželka příslušníkem vojenské služby nebo veteránem, můžete mít nárok na půjčku VA. Úvěry VA nejsou určeny pro investiční nemovitosti, takže jimi můžete financovat nemovitost s více jednotkami pouze v případě, že kvalifikovaný žadatel plánuje v jedné z jednotek bydlet.

Úvěry VA jsou vhodné pro:

• Členy vojenských služeb, veterány a jejich manžele/manželky

Věřitelé VA vám pravděpodobně poskytnou výhodnější podmínky, než byste jinak získali s konvenční hypotékou, a to díky záruce VA za část úvěru.

Pokud splňujete podmínky, můžete si vzít hypotéku VA se spoustou výhod, mezi které patří:

Žádný požadavek na zálohu

Půjčky VA lze použít k financování až 100 % kupní ceny. To znamená, že není nutná žádná záloha.

Žádné soukromé pojištění hypotéky (PMI)

Půjčky VA vám také ušetří peníze, protože nevyžadují soukromé pojištění hypotéky. Když získáte konvenční hypotéku a zároveň složíte méně než 20 % zálohy, obvykle budete muset platit za PMI. Úvěry VA však tento požadavek nemají, což vám ušetří značnou částku.

U úvěrů VA není vyžadováno minimální kreditní skóre

Úvěry VA nemají požadavek na minimální kreditní skóre. Věřitelé jsou povinni zkoumat celý finanční obraz žadatele a banka nebo hypoteční věřitel může mít pro žadatele o VA půjčku své vlastní individuální požadavky.

Financovat lze i jednorázový poplatek za financování

Půjčky VA mají poplatek za financování. Obecně se tyto poplatky pohybují od 1,25 % do 3,3 % z celkové výše úvěru. Nemusíte jej však platit při uzavření úvěru, protože VA umožňuje jeho zahrnutí do úvěru. Někteří veteráni mohou mít nárok na osvobození od poplatku, pokud pobírají náhradu za invaliditu VA nebo splňují jiná kritéria.

Půjčka VA Certificate of Eligibility (COE)

Pro získání půjčky VA potřebujete platné osvědčení o způsobilosti. Můžete ho získat online nebo požádat věřitele, aby ho získal za vás, a to buď online, nebo pomocí elektronické aplikace.

Koupě dvojdomku nebo většího domu o více jednotkách, ve kterém budete bydlet a který budete pronajímat, může být skvělou strategií pro budování bohatství. Pokud kupujete nemovitost poprvé nebo jste veterán, možná budete moci využít speciální výhody státem podporovaného úvěru na koupi nemovitosti s minimální zálohou a rozumnou úrokovou sazbou. Stejně tak koupě nemovitosti pro více rodin jako investice vás může nasměrovat na cestu k dlouhodobému finančnímu zajištění.

.