Kondemnation, nazývané také eminent domain nebo „taking“, je právo vlády nebo jejího zástupce vzít soukromý majetek pro veřejné použití, a to za náhradu. Při odsouzení vláda přebírá jak fyzickou držbu, tak právní nárok na majetek. Související právní teorie, inverzní odsouzení, popisuje situaci, kdy vláda nezíská právní titul, ale v podstatě reguluje veškerou užitečnost majetku.
Strany a majetek
Většina, ale ne všechny, vládní subjekty mají pravomoc odsoudit majetek pro „veřejný účel“. Některé účely jsou jednoznačně veřejnými účely: dálnice, školy, věznice, letiště a vládní zařízení. Někdy je veřejný účel méně zřejmý. Například nemovitost může být odsouzena v rámci obnovy města jen proto, aby byla přebudována pro nové soukromé využití, které sníží zanedbanost a přinese vyšší daňové příjmy. Některé státy umožňují odsouzení dopravními společnostmi a společnostmi poskytujícími veřejné služby nebo energie. Eminent domain se řídí především státní legislativou a státy se liší, pokud jde o odsouzení za účelem přestavby a o oprávnění k odsouzení, takže možná budete muset konzultovat místní zákony, abyste zjistili podrobnosti.
Kondemnace se může týkat méně než celého majetku. Například okres může odsoudit 10metrový pruh každého z několika předních dvorů za účelem rozšíření ulice. Může také odsoudit pouze věcné břemeno, nikoliv vlastnictví, například za účelem vedení vodovodního potrubí. Zabrání může být dočasné. Například stát může potřebovat využít část sousedního pozemku pro přístup při stavbě věznice, která bude mít v budoucnu vlastní silnici. V některých případech mají nájemci možnost odvolání, pokud jsou jejich nájemní práva součástí zabraného pozemku. Pokud se zábor týká méně než celé nemovitosti, měla by náhrada zohlednit případnou škodu na nezabrané nemovitosti.
V některých případech mohou mít vlastníci práva, pokud vládní subjekt zveřejní svůj záměr realizovat projekt, ale ve skutečnosti s tím otálí. Zpoždění může způsobit ztrátu hodnoty nemovitosti a odradit vlastníka od jejího vylepšení.
Práva vlastníků
Vlastník má právo být informován o probíhajícím odsouzení. Mnoho států vyžaduje, aby vládní orgán před zahájením odsouzení jednal směrem k dobrovolnému odkoupení nemovitosti. Zatímco vlastník obecně nemůže zpochybnit, zda k odsouzení dojde, zpochybnění výše nabízené náhrady je poměrně časté.
Vlastník by měl zvážit získání nezávislého ocenění, ale měl by si také uvědomit, že soud bude nakonec zkoumat současnou reálnou tržní hodnotu. Reálná tržní hodnota nezohledňuje sentimentální hodnotu, to, co vlastník za nemovitost zaplatil, ani dluhy vůči nemovitosti.
Zpochybnění ocenění nemusí nutně proces zdržet. Většina států má zákony o „rychlém převzetí“, které umožňují vládě složit peníze a okamžitě převzít vlastnické právo a držbu, čímž se zabrání zdržení důležitých projektů.
Naposledy aktualizováno v prosinci 2018