La condena, también llamada dominio eminente o «toma de posesión», es el derecho de un gobierno o su agente a tomar una propiedad privada para uso público, con el pago de una indemnización. En una acción de expropiación, el gobierno toma tanto la posesión física como el título legal de la propiedad. Una teoría legal relacionada, la condena inversa, describe una situación en la que el gobierno no toma el título legal pero esencialmente regula toda la utilidad de la propiedad.
Partes y propiedad
La mayoría, pero no todas, las entidades gubernamentales tienen autoridad para condenar por un «propósito público». Algunos usos son claramente fines públicos: carreteras, escuelas, prisiones, aeropuertos e instalaciones gubernamentales. A veces, el propósito público es menos obvio. Por ejemplo, una propiedad puede ser expropiada como parte de la renovación urbana, sólo para ser reutilizada para un nuevo uso privado que reducirá el deterioro y generará mayores ingresos fiscales. Algunos estados permiten la expropiación por parte de empresas de transporte y de servicios públicos o energéticos. El dominio eminente se rige principalmente por la legislación estatal, y los estados difieren en cuanto a la condena para la reurbanización y en cuanto a la autoridad para condenar, por lo que es posible que tenga que consultar las leyes locales para obtener detalles.
La expropiación puede implicar algo menos que la totalidad de la propiedad. Por ejemplo, el condado podría condenar una franja de 3 metros de cada uno de los patios delanteros con el fin de ampliar una calle. También puede condenar sólo una servidumbre, en lugar de la propiedad, por ejemplo, para instalar líneas de agua. Una toma de posesión puede ser temporal. Por ejemplo, el Estado puede necesitar utilizar parte de una propiedad vecina para el acceso mientras construye una prisión que, en el futuro, tendrá su propia carretera. En algunos casos, los inquilinos pueden recurrir si sus derechos de arrendamiento forman parte de lo que se toma. Cuando una expropiación afecta a menos de la totalidad de la propiedad, la indemnización debe tener en cuenta cualquier daño a la propiedad no expropiada.
En algunos casos, los propietarios pueden tener derechos si una entidad gubernamental hace pública su intención de llevar a cabo un proyecto pero se retrasa en hacerlo. El retraso puede hacer que la propiedad pierda valor y desanimar al propietario a realizar mejoras en ella.
Derechos de los propietarios
El propietario tiene derecho a ser notificado de la condena pendiente. Muchos estados exigen que el organismo gubernamental negocie la compra voluntaria de la propiedad antes de proceder a la expropiación. Mientras que el propietario generalmente no puede impugnar si la expropiación se llevará a cabo, las impugnaciones a la cantidad de compensación ofrecida son bastante comunes.
El propietario debe considerar la posibilidad de obtener una tasación independiente, pero también debe recordar que el tribunal considerará en última instancia el valor justo de mercado actual. El valor justo de mercado no tiene en cuenta el valor sentimental, lo que el propietario pagó por la propiedad, o las deudas contra la propiedad.
Impugnar la valoración no retrasará necesariamente el proceso. La mayoría de los estados tienen leyes de «toma rápida» que permiten al gobierno depositar el dinero y tomar el título y la posesión inmediatamente, evitando retrasos en proyectos importantes.
Última actualización diciembre 2018