Cómo financiar un dúplex o una vivienda multifamiliar

La compra de una vivienda multifamiliar puede ser una forma inteligente de generar ingresos pasivos y crear riqueza. Las hipotecas multifamiliares están disponibles para los compradores de dúplex y viviendas de tres y cuatro unidades.

Las viviendas multifamiliares de hasta cuatro unidades se consideran residenciales a efectos de financiación, por lo que puede comprarlas con hipotecas como las que se utilizan para comprar viviendas unifamiliares.

Por otro lado, las propiedades con cinco o más unidades se consideran bienes inmuebles comerciales, por lo que su financiación es un proceso diferente. Los préstamos para inmuebles comerciales suelen ser más difíciles de conseguir, requieren mayores pagos iniciales y a menudo exigen plazos de amortización más cortos.

Propiedad del inversor o del propietario

Las opciones de financiación de las viviendas multifamiliares varían en función de si el comprador tiene intención de ocupar una de las unidades.

Los propietarios-ocupantes pueden elegir entre los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA), los préstamos de Asuntos de Veteranos o la financiación convencional. Los inversores, sin embargo, están limitados a los préstamos hipotecarios convencionales solamente.

Aquí hay un vistazo a tres opciones de préstamos hipotecarios multifamiliares para dúplex, tríplex y cuádruples.

Hipotecas convencionales para viviendas dúplex y multifamiliares

Las hipotecas convencionales son adecuadas para:

• Propietarios-ocupantes
• Inversores

Puede solicitar una hipoteca para una vivienda multifamiliar a un banco, una cooperativa de crédito o un prestamista hipotecario, al igual que lo haría para una vivienda unifamiliar. Las hipotecas convencionales se ajustan a las directrices de suscripción establecidas por los gigantes hipotecarios patrocinados por el gobierno, Fannie Mae y Freddie Mac. Cuando usted solicita, el prestamista considera su puntuación de crédito, historial de crédito, ingresos, activos y otras deudas.

¿Cuál es el monto máximo de la hipoteca para una multifamiliar?

Los límites de los préstamos conformes para los préstamos convencionales generalmente tienen un tope de $510,400 en todo el país en 2020, con límites más altos para los condados con costos de vivienda más altos. Si está comprando una propiedad multifamiliar, hay límites de préstamo más altos.

Los límites máximos de préstamos aumentan en áreas sin un agregado de alto costo a $ 635,550 para casas de dos unidades, $ 789,950 para casas de tres unidades y $ 981,700 para propiedades de cuatro unidades.

¿Se pueden utilizar los ingresos por alquiler para obtener un préstamo?

Los compradores de un dúplex o de una vivienda de varias unidades pueden a veces utilizar los ingresos por alquiler previstos de las unidades adicionales para obtener un préstamo. Para que esos pagos se tengan en cuenta, los inquilinos por lo general ya deben haber firmado un contrato de arrendamiento.

Los prestamistas pueden considerar los ingresos por alquiler de la propiedad multifamiliar, siempre y cuando el posible prestatario pueda proporcionar la documentación adecuada de los pagos.

De acuerdo con las directrices de Fannie Mae, la propiedad debe ser una residencia de dos, tres o cuatro unidades que esté ocupada por el propietario, o una propiedad de inversión de una a cuatro unidades. Esto significa que si usted va a vivir en una de las unidades, el alquiler de las unidades ocupadas por los inquilinos puede ayudarle a calificar para una hipoteca. Si usted es un inversor, puede contar con el alquiler de todas las unidades.

Sin embargo, no todos los ingresos se aplican; por lo general el 25 por ciento se resta para tener en cuenta las vacantes y el mantenimiento.

También tendrá que proporcionar la documentación para demostrar que los ingresos por alquiler son estables. Una prueba aceptable podría ser un contrato de arrendamiento vigente, un acuerdo de arrendamiento o un historial de alquileres constantes de al menos dos años. También es posible que tenga que presentar el formulario 1040 del IRS, Anexo E, para demostrar que el alquiler fue declarado en su declaración de impuestos.

Los inversores suelen necesitar pagos iniciales más altos que los propietarios-ocupantes

Las hipotecas tradicionales requieren un pago inicial del 20 por ciento. Los compradores a veces pueden obtener hipotecas con pagos iniciales más bajos, aunque tendrán que pagar el seguro hipotecario privado, o PMI.

Si usted está comprando una propiedad como una inversión y no planea vivir allí, tendrá que cumplir con diferentes criterios para obtener una hipoteca. Las propiedades de inversión no cumplen los requisitos para el PMI, por lo que tendrá que dar un anticipo de al menos el 20 por ciento, y posiblemente más, para obtener una financiación tradicional. Los prestamistas suelen asumir un mayor riesgo con las propiedades de inversión, por lo que pueden exigir un 25 o 30 por ciento de entrada, en función de los tipos de interés que se ofrezcan.

Préstamos de la FHA para la financiación de dúplex o viviendas multifamiliares

Si tiene previsto vivir en una unidad de la propiedad multifamiliar, puede optar a financiarla mediante un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA). Estos préstamos están respaldados por el gobierno y pueden utilizarse para propiedades de hasta cuatro unidades.

Los préstamos de la FHA pueden ser adecuados para:

• Compradores de vivienda por primera vez
• Personas con crédito menos que perfecto
• Compradores que no tienen lo suficiente ahorrado para un gran pago inicial

Los préstamos de la FHA ofrecen estas ventajas:

• Pagos iniciales más bajos que los préstamos convencionales – tan bajos como el 3.5 por ciento
• Bajos costos de cierre
• Calificación más fácil

Los préstamos de la FHA no son emitidos por la Administración Federal de Vivienda. Son emitidos por bancos y prestamistas hipotecarios aprobados por la FHA, y ésta garantiza una parte de los préstamos, protegiendo al prestamista en caso de impago. Gracias a esa garantía, los prestamistas están dispuestos a ofrecer condiciones más favorables, ampliar las hipotecas a prestatarios con menor puntuación de crédito y aceptar pagos iniciales más pequeños.

Los préstamos de la FHA probablemente no sean adecuados para usted si tiene un crédito excelente y suficiente dinero ahorrado para un pago inicial de al menos el 10 o el 15 por ciento, porque pueden ser más costosos que las hipotecas convencionales.

Pero si su puntuación de crédito es baja o sus fondos son escasos, un préstamo de la FHA puede ser la mejor opción para usted.

Puntuación crediticia mínima de un préstamo FHA

Para obtener un préstamo FHA con un 10 por ciento de cuota inicial, necesitará una puntuación crediticia de entre 500 y 579.

Para un préstamo FHA con un 3,5 por ciento de cuota inicial, necesitará una puntuación de 580 o superior.

Documentación de un préstamo FHA

Cuando solicite el préstamo, los prestamistas le pedirán que proporcione talones de pago, W-2, declaraciones de impuestos y otra documentación financiera. Si usted está contando con los ingresos de alquiler para ayudarle a calificar, también tendrá que proporcionar los contratos de arrendamiento, garantías de alquiler o el historial de alquiler también.

Para los préstamos de la FHA, diferentes jurisdicciones tienen su propio factor de vacantes que reduce la cantidad de alquiler que se puede añadir a los ingresos de calificación del prestatario. Por ejemplo, en algunos lugares, los prestatarios pueden añadir 750 dólares a sus ingresos brutos mensuales si están recibiendo un alquiler de 1.000 dólares.

Préstamos VA para la financiación de dúplex y viviendas multifamiliares

Calificar para los préstamos VA respaldados por el gobierno de los Estados Unidos es uno de los beneficios asociados con el servicio militar, y se pueden utilizar para financiar propiedades con hasta cuatro unidades, no sólo viviendas unifamiliares. Si usted o su cónyuge son miembros del servicio militar o veteranos de guerra, pueden optar a un préstamo VA. Los préstamos VA no están destinados a propiedades de inversión, por lo que sólo se puede financiar una propiedad de varias unidades con uno si el solicitante calificado planea vivir en una de las unidades.

Los préstamos VA son adecuados para:

• Miembros del servicio militar, veteranos y sus cónyuges

Los prestamistas de la VA probablemente le darán condiciones más favorables que las que obtendría con una hipoteca convencional, debido a la garantía de la VA en una parte del préstamo.

Hay un montón de ventajas para tomar una hipoteca VA si usted califica, incluyendo:

No hay requisito de pago inicial

Los préstamos VA se pueden utilizar para financiar hasta el 100 por ciento del precio de compra. Eso significa que no es necesario un pago inicial.

Sin seguro hipotecario privado (PMI)

Los préstamosVA también le ahorran dinero porque no requieren un seguro hipotecario privado. Cuando usted consigue una hipoteca convencional mientras que pone menos del 20 por ciento abajo, usted será requerido típicamente pagar para el PMI. Pero los préstamos VA no tienen este requisito, lo que le ahorra una suma sustancial.

No hay requisito de puntuación de crédito mínima para los préstamos VA

El VA no tiene un requisito de puntuación de crédito mínima. Los prestamistas están obligados a mirar todo el cuadro financiero del solicitante y el banco o el prestamista hipotecario puede tener sus propios requisitos individuales para los prestatarios de la VA.

También se puede financiar una cuota de financiación

Los préstamos de la VA tienen una cuota de financiación. Por lo general, estas tasas oscilan entre el 1,25 por ciento y el 3,3 por ciento del total del préstamo. Sin embargo, usted no tiene que pagarla al momento del cierre ya que el VA permite que se incluya en el préstamo. Algunos veteranos pueden tener derecho a una exención si reciben una compensación por discapacidad del VA o cumplen con otros criterios.

Certificado de Elegibilidad (COE) del préstamo del VA

Necesita un Certificado de Elegibilidad válido para obtener un préstamo del VA. Puede obtenerlo en línea o pedirle al prestamista que lo obtenga por usted, ya sea en línea o mediante una solicitud electrónica.

Comprar un dúplex o una casa más grande de varias unidades para vivir en ella y alquilarla puede ser una gran estrategia para crear riqueza. Si es la primera vez que compra una vivienda o es un veterano de guerra, podría utilizar los beneficios especiales de un préstamo respaldado por el gobierno para comprar la propiedad, con un pago inicial mínimo y una tasa de interés razonable. Asimismo, la compra de una propiedad multifamiliar como inversión puede encaminarle hacia la seguridad financiera a largo plazo.