La idea de invertir en dúplex ha sido adoptada por los inversores de todo el sector. Pocas estrategias de salida, para el caso, han demostrado que son más capaces de construir riqueza mejor y más eficientemente que una sólida estrategia de inversión en dúplex. Y lo que es aún más importante, la inversión en dúplex también sirve como un gran punto de entrada en el campo de la inversión inmobiliaria. Puede que no haya una manera más fácil para los nuevos inversores de construir una cartera de propiedades de alquiler que vivir en una unidad de un dúplex y alquilar la otra, lo que plantea la pregunta: ¿Es una buena inversión ser propietario de un dúplex? Mejor aún, ¿cuáles son los pros y los contras de poseer un dúplex? Las respuestas a estas preguntas le ayudarán a decidir su próximo movimiento.
Las ventajas de comprar un dúplex
Invertir en dúplex es posiblemente la mejor estrategia de salida para los nuevos inversores. La capacidad de vivir en una unidad mientras se alquila la otra otorga a los inversores varios beneficios que no se pueden encontrar en ningún otro lugar. De los beneficios otorgados a los que invierten en dúplex, los siguientes son quizás los más grandes y codiciados entre los empresarios inmobiliarios:
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Flujo de caja: La primera (y más obvia) ventaja de invertir en dúplex tiene que ver con el potencial de generar flujo de caja. A diferencia de las casas unifamiliares tradicionales o los apartamentos, los dúplex son capaces de exigir una generosa cantidad de flujo de caja en el mercado actual.
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Más fácil de financiar: Debido, en gran parte, a su naturaleza más adversa al riesgo, los prestamistas están más dispuestos a arriesgarse con los prestatarios que buscan financiación para los dúplex. Una sola vacante es mucho menos amenazante para un propietario de un dúplex que para alguien que invierte en una sola unidad. En el caso de que una propiedad de una sola unidad se quede vacía, se pierde el 100% del potencial de beneficios. Sin embargo, los dúplex con una sola vacante siguen teniendo la oportunidad de generar flujo de caja (a menudo suficiente para cubrir la totalidad de la hipoteca). Como resultado, los prestamistas se sienten mucho más cómodos a la hora de distribuir los fondos a los prestatarios, y están más dispuestos a flexibilizar los requisitos de préstamo.
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Construcción de la cartera más rápida: La construcción de una cartera es mucho más eficiente cuando cada adquisición consiste en varias unidades, en lugar de una. Al ser varias unidades en el transcurso de una sola transacción, los inversores pueden reducir significativamente la cantidad de tiempo que dedican a la búsqueda y adquisición de activos. La cantidad de tiempo que se ahorra en la mesa de cierre permite por sí sola construir una cartera más rápidamente. Sin tener que ejecutar un cierre individual para cada propiedad.
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Mitigación del riesgo: Las inversiones en dúplex han desarrollado una reputación para mitigar el riesgo. Por la misma razón que los prestamistas se sienten más cómodos prestando a alguien que invierte en un dúplex, los propios inversores deberían sentirse cómodos porque sus estrategias de salida suelen coincidir con menos riesgo que las propiedades de alquiler tradicionales de una sola unidad. De nuevo, es menos probable que los activos de varias unidades perjudiquen a los inversores con una sola vacante.
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Protección fiscal: No es exclusivo de los dúplex, una serie de beneficios fiscales se extienden a todos y cada uno de los propietarios de propiedades de alquiler que califican. Aquellos que poseen propiedades de alquiler con flujo de caja tienen la oportunidad de cancelar varios gastos y compensar el impuesto sobre la renta cada año. La cantidad que el propietario es capaz de escribir fuera variará de casa a casa (y el costo de los costos), pero el hecho es: los propietarios de alquiler puede ahorrar mucho dinero en el momento de los impuestos si están familiarizados con lo que pueden y no pueden escribir fuera.
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Menos gastos generales: Los inversores deben esperar gastar menos en el mantenimiento, ya que los dúplex comparten una serie de servicios como techos, unidades de HVAC (calefacción, ventilación y aire) y patios. Como resultado, es muy probable que la inversión en dúplex genere más flujo de caja que sus homólogos tradicionales de una sola unidad.
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Ayuda hipotecaria: En el caso de que un inversor tenga la intención de vivir en una unidad y alquilar la otra, es totalmente posible pagar toda la hipoteca (o al menos una gran parte de ella) con el alquiler generado por la unidad alquilada.
Los contras de comprar un dúplex
A diferencia de cualquier oportunidad de inversión, invertir en dúplex coincide con un grado de riesgo inherente. Como resultado, es seguro asumir que hay varios inconvenientes a la inversión en dúplex, no el menor de los cuales incluyen:
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Más caro: No es sorprendente que un dúplex sea más caro que una unidad unifamiliar comparable. Las propiedades de unidades múltiples, para el caso, casi siempre van a ser más caras que sus contrapartes unifamiliares.
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Menos riesgo no significa que no haya riesgo: Mientras que los dúplex son conocidos por coincidir con menos riesgo que las propiedades de alquiler unifamiliares, siguen siendo una inversión, lo que significa que vienen completos con un grado inherente de riesgo. No asuma que los dúplex no tienen riesgos; hacerlo es un ejercicio de ignorancia. En su lugar, tome todas las precauciones necesarias para mitigar el riesgo, por alto o bajo que sea.
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Cerca de los inquilinos: Para bien o para mal, los propietarios ocupantes vivirán muy cerca de sus inquilinos. Aquellos que prefieren un enfoque más práctico pueden no tener problema en vivir junto a sus inquilinos, pero aquellos que están interesados en obtener ingresos pasivos pueden ver la situación de vida como un obstáculo. Sin más que una pared que les separe de sus inquilinos, los inversores pueden encontrarse «trabajando» más de lo que les gustaría.
Qué buscar al comprar un dúplex
Invertir en dúplex no es diferente de invertir en propiedades de alquiler de una sola unidad. De hecho, todos los criterios que uno utilizaría para evaluar una unidad unifamiliar pueden aplicarse a las viviendas multifamiliares. Para tener una mejor idea de lo que hay que tener en cuenta, aquí hay una lista de cosas que los inversores deben tener en cuenta al comprar un dúplex y vivir en un lado de su inversión:
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Un buen barrio: Una correcta estrategia de inversión en dúplex sigue dependiendo en gran medida de la regla de oro del sector inmobiliario: ubicación, ubicación, ubicación. El barrio en el que se encuentra el dúplex determinará todo, desde la calidad de los inquilinos hasta los alquileres comparables. De hecho, no hay nada más importante para el éxito de un dúplex que su ubicación. En consecuencia, los inversores deben examinar cuidadosamente la ubicación de su propio dúplex y asegurarse de que satisface sus necesidades específicas, ahora y en el futuro.
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Impuestos sobre la propiedad aceptables: El éxito o el fracaso de una estrategia de inversión en dúplex dependerá de los números de un acuerdo. ¿Cuánto dinero entra y cuánto sale? Dicho esto, los inversores deben tener en cuenta todo, incluidos los impuestos sobre la propiedad. Los inversores deben conocer la cantidad que su dúplex les exigirá pagar en concepto de impuestos sobre la propiedad, ya que el coste restará beneficios futuros. En lugar de simplemente ignorarlos, los inversores deben visitar a su asesor fiscal local y determinar exactamente cuánto deben esperar gastar en impuestos sobre la propiedad; sólo entonces podrán saber si vale la pena seguir con una operación.
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Un buen distrito escolar: Invertir en un dúplex no necesariamente tiene que tener lugar en un barrio con un buen distrito escolar, pero estar ubicado cerca de un buen sistema educativo es inequívocamente mejor que no. Aunque sólo sea por eso, un buen distrito escolar debería aumentar la demanda de un dúplex. ¿Y qué es la demanda, si no es el indicador más importante para determinar las tasas de alquiler y de vacantes?
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Un mercado de trabajo prometedor: La comprensión de cómo comprar un dúplex debe comenzar con la comprensión de la ubicación en la que el activo se encuentra físicamente. De nuevo, la regla de oro del sector inmobiliario sigue siendo tan importante como siempre. Dicho esto, hay varios factores económicos dentro de una determinada ubicación que también pueden influir en el rendimiento de un dúplex. En particular, hay que tener en cuenta el mercado laboral local. Un dúplex comprado en un mercado laboral saludable sugiere que no sólo habrá demanda, sino también que los inquilinos podrán pagar el alquiler. Cuando la población de inquilinos está respaldada por una buena cantidad de puestos de trabajo y oportunidades, la economía realmente sirve para aumentar el potencial de las propiedades de alquiler.
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Amenidades locales: Una buena ubicación debe contar con varios servicios atractivos. Una vez más, la demanda es quizás el indicador más importante para un dúplex respectivo; cualquier cosa que atraiga a los inquilinos a una zona determinada debe ser vista como una ventaja, y sólo puede ayudar a los inversores en dúplex.
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Futuros desarrollos: La investigación de la salud de un barrio respectivo no puede ser relegada al tiempo presente, sino que debe extenderse a los desarrollos futuros. Por lo tanto, una buena estrategia de inversión en dúplex debe tener en cuenta no sólo el aspecto actual del barrio, sino también el que podría tener en los próximos años. Invertir en dúplex es un compromiso a largo plazo, y hay que tener en cuenta todas las precauciones. Un vecindario prometedor, por ejemplo, podría premiar fácilmente a los inversores con la oportunidad de adquirir una vivienda asequible en una zona que sólo va a mejorar en un futuro previsible.
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Ratios de venta y vacantes: Los posibles inversores en dúplex deben investigar las tasas de vacantes locales. Como mínimo, el número de anuncios determinará los futuros precios de alquiler. Las altas tasas de vacantes pueden obligar a los propietarios a bajar los alquileres para atraer a los inquilinos, lo que no es un buen augurio para los inversores que pretenden comprar un dúplex y alquilar la mitad a un inquilino.
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Alquileres comparables: Además de exactamente cuántas vacantes tiene un barrio determinado, los inversores en dúplex deben considerar los alquileres comparables de la zona. ¿Exactamente por cuánto se alquilan dúplex similares? Mejor aún, ¿el precio medio de alquiler justifica el precio de compra? Invertir en dúplex puede resultar increíblemente lucrativo si el flujo de caja vale el coste de adquisición, pero los inversores deben estar seguros de su inversión antes de considerar siquiera su compra.
Qué evitar al invertir en dúplex
Invertir en dúplex debe coincidir con un grado inherente de diligencia debida. Los inversores no sólo deben saber qué buscar en una inversión sólida, sino que es igualmente importante que sepan qué no hacer. He aquí una lista de cosas que los inversores deben evitar hacer al comprar un dúplex:
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Hacer la vista gorda con el mercado y sus datos demográficos: Ignorar el mercado de la vivienda y la demografía en un barrio determinado es uno de los mayores errores que un inversor de dúplex puede hacer. El mercado y los datos demográficos dirán a los inversores todo lo que necesitan saber sobre una zona. Por lo tanto, evitar esta información es la forma más rápida de arruinar un acuerdo potencial. Los inversores no pueden invertir en una zona de la que no saben nada; es un mal negocio.
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Confiando en la revalorización: La historia nos ha enseñado que los bienes inmuebles tienden a revalorizarse con más frecuencia que a no hacerlo. Sin embargo, es una mala práctica (especialmente para los inversores a largo plazo) que los inversores en dúplex asuman que un activo se revalorizará. Dado que la revalorización nunca está garantizada, es una tontería contar con ella. Es perfectamente posible que un activo se deprecie, como ocurrió en la última recesión. En su lugar, los inversores deberían considerar la revalorización como una ventaja añadida, y no como algo que esté garantizado.
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Subestimación de costes y gastos: No hace falta decirlo, pero los inversores deben evitar subestimar los costes y los gastos. En todo caso, los inversores deberían sobrestimar los costes, en un intento de pecar de precavidos. Cualquier intento de recortar y subestimar los costes podría arruinar la comercialización de los beneficios en caso de que algo vaya mal.
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Aprovechar las reservas: Es una buena idea que los inversores de ingresos pasivos se mantengan tan líquidos como sea posible, lo que significa que deben evitar recurrir a sus fondos de reserva tanto como sea posible; el dinero debe dejarse para una emergencia. En consecuencia, los inversores deben mantener suficientes reservas de efectivo para cubrir cualquier cosa que pueda ir mal. De este modo, un contratiempo no arruinará por completo lo que fue una gran oportunidad de inversión.
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Hacer todo solo: Comprar un dúplex y alquilar la mitad a inquilinos es totalmente posible hacerlo solo, pero no se suele aconsejar. Aquellos que realmente quieren construir una cartera de ingresos pasivos deben contratar los servicios de una empresa de gestión de la propiedad de terceros. De esta forma, el administrador de la propiedad se encargará de las actividades diarias y liberará el tiempo del inversor para añadir más activos a su cartera.
Dónde encontrar dúplex para comprar
Hay aparentemente innumerables formas para que los inversores encuentren dúplex viables para añadir a sus propias carteras de alquiler, pero no hay mejor estrategia que trabajar con un agente inmobiliario. Un buen agente inmobiliario costará a los inversores, pero sus servicios son una inversión. Con un buen agente inmobiliario, los inversores pueden ahorrar más dinero del que cuestan los servicios del agente. Además, su ayuda ahorrará a los inversores tiempo y muchos dolores de cabeza. Dicho esto, los agentes no son la única fuente de ofertas de dúplex. Hay varios sitios web que se dedican a ayudar a los inversores a encontrar dúplex, entre los que destacan:
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Zillow
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Trulia
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Craigslist
Zillow
Zillow, también conocido como Zillow Group, Inc. es una base de datos inmobiliaria reconocida a nivel nacional. Lo más importante es que Zillow puede utilizarse para filtrar las búsquedas de viviendas en una zona determinada. Utilizando Zillow, los inversores que buscan dúplex pueden recorrer barrios y ciudades enteras en busca de viviendas multifamiliares que cumplan con sus criterios.
Trulia
A diferencia de Zillow, Trulia permite a sus usuarios realizar búsquedas hiperlocalizadas de dúplex y propiedades multifamiliares. Como uno de los muchos competidores de Zillow, Trulia también ha desarrollado una reputación de servir como una de las formas más fáciles de Estados Unidos para la búsqueda de bienes raíces. Los usuarios sólo tienen que introducir sus criterios (precio, ubicación, tipo de propiedad, etc.) para acceder a las viviendas disponibles en venta en una zona determinada.
Craigslist
No hay que confundirlo con Zillow y Trulia, Craigslist no está relegado a una base de datos inmobiliaria. De hecho, Craigslist es un sitio web estadounidense de anuncios clasificados gestionado por sus usuarios. Cualquiera que tenga una propiedad, por ejemplo, puede publicar un anuncio en Craigslist, lo que lo convierte en una gran alternativa a los sitios específicos del sector inmobiliario. Aunque no todo Craigslist está dedicado a la búsqueda de dúplex, sus usuarios encontrarán una gran cantidad de propiedades en venta.
Correo directo
Además de utilizar sitios web y agentes inmobiliarios para buscar dúplex, los inversores deberían considerar realmente el uso de una estrategia de marketing por correo directo. En su forma más simple, una campaña de correo directo es un esfuerzo de marketing que emplea piezas de correo impresas de forma promocional (incluyendo tarjetas postales, boletines de noticias, cartas de ventas y otro material de marketing) para dirigirse a un público en particular. El correo se envía a propietarios específicos que pueden estar más inclinados a desprenderse de sus propiedades.
Cómo comprar un dúplex sin dinero de entrada
Casi todos los métodos de adquisición de un dúplex requerirán que los inversores pongan al menos algo de dinero de entrada. A diferencia de la compra de casas tradicionales, los bancos o los propietarios querrán algo de dinero por adelantado. Sin embargo, hay algunas excepciones a la regla. En particular, los préstamos garantizados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (Préstamos VA) no exigirán a los prestatarios que reúnan los requisitos que pongan dinero de entrada en el momento de la compra. Sin embargo, vale la pena señalar que los beneficiarios de los Préstamos VA que reúnen los requisitos deben utilizar el préstamo para comprar una casa como su residencia principal. Por lo tanto, cualquier intento de comprar un dúplex con un Préstamo VA requerirá que el prestatario viva en la propiedad.
Resumen
Invertir en dúplex es reconocido por muchos como la mejor manera para los nuevos inversores para entrar en la industria de bienes raíces. Aunque sólo sea por eso, los beneficios de la inversión en dúplex superan con creces los aspectos negativos, sobre todo el flujo de caja potencial en relación con la cantidad de riesgo que un inversor puede asumir en un acuerdo prometedor. Dicho esto, toda inversión coincide con un grado de riesgo inherente. Para ejecutar con éxito una estrategia de inversión en dúplex, los inversores deben tener en cuenta la diligencia debida y encontrar las propiedades adecuadas que satisfagan sus necesidades específicas.
Los puntos clave
- La inversión en dúplex es reconocida por muchos como la mejor manera de que los nuevos inversores se introduzcan en el sector inmobiliario.
- Entender cómo comprar un dúplex no es tan diferente de comprar una casa unifamiliar, pero hay algunas diferencias que justifican la atención de los inversores.
- Comprar un dúplex y alquilar la mitad de la propiedad a un inquilino podría ayudar a los inversores a mitigar una gran cantidad de riesgo.